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【摘 要】 在我国宏观经济快速、稳定、健康发展，人民生活安居乐业的大环境下，我国的物业管理行业保持着较快的发展势头。随着国家对于物业管理行业发展的重视和调整，在未来的發展中，物业管理企业将面临着更多的挑战和冲击。为了适应新世纪的科技进步、社会变革和经济形势，物业管理企业必须订立长远目标及计划，并制定相应的经营发展战略。本文分析了我国物业管理公司的现状，研究了物业管理公司的发展战略问题，并提出了相应的解决对策，以确保物业管理公司能够在行业的演变过程中保持竞争力，并能有利于我国物业管理公司的可持续发展。
【关键词】 物业管理 问题 对策
物业管理作为全方面且具有多种功能的一种不动产管理模式，不但是管理和经营房地产之中一个重要部分，而且还是现今实施城市管理必不可少的一种重要层面，在全球范围内发展迅速且得到了长足的发展和进步，被称作为现代化城市的新兴产业。我国的物业管理起步比较晚，发展的时间并不是很长。在改革开放之前的福利性住房制度下，家庭住房居住及维修都由政府和企业承担，政府和企业物业管理的负担较重。自从改革开放之后，住房建设得到了快速的发展，很多的住房小区已经得到使用，使得在管理上的工作出现了相应的改变。从国外引进的专业性的管理模式及经验获得了很好的成效，并且促进了我国在物业管理方面的工作逐步产生以及进步。然而，由于它持续快速的发展，随之产生的各种各样的问题也不断的对这一行业造成困扰。目前，我国物业管理体制不健全、法制滞后、监管虚置、从业人员素质偏低等问题接踵而至困扰着这个朝阳行业的蓬勃发展。因此，探讨我国物业管理公司发展的现状，并解决我国物业管理公司所面临的问题，是现阶段一项迫切与艰巨的任务。
1. 国内外物业管理公司发展状况
在高速发展的市场经济环境中，现如今的城市以及与房地产有关的管理均与物业管理密不可分。物业管理起源于19世纪60年代的英国，并且在国外作为知识密集型产业，是城市建设和社区管理的重要产业。目前，英国、美国、中国香港等国家和地区，物业管理已经非常普遍。英国的物业管理已经作为一个固定的行业，其服务内容已经超越了传统的楼宇维修、清洁、养护，延伸到了工程咨询管理、智能系统化服务、物业功能布局等方面。美国的物业管理实行的是注册物业经理制度，以注册职业经理为中心，在全国范围内成立了360多家注册物业公司。规模化的经营模式、独立核算的盈利单位，使得美国的物业管理行业的管理服务遍及全国各地，并且形成了专业化、市场化的显著特征，盈利水平非常高。通过整体层面看国外物业管理公司的发展状况，其在战略思考的基础上，在管理方面的制度、模式以及程序均能得到统一性的规范，均能形成既定的标准。
我国的物业管理是20世纪80年代，随着我国住宅小区的兴建，从香港传入到我国内地，发展现状如下：
1.1物业管理企业迅速壮大
1981年3月，深圳市成立了我国首家物业服务公司——深圳市物业服务公司。历经30多年的发展，我国国内的物业管理企业已有58406家，从事物业管理的人员高达265.12万人，被物业管理所覆盖的面积达到145.64亿平方米。随着全国各地区的新城区建设与旧城区改造步伐的加快，各个服务企业第一时间迎合市场需求，提供与需求相匹配的物业服务。目前物业服务企业的服务范围已经从居民住宅延伸到学校、工厂、商业区、政府办公楼等各类物业，专业化、规模化程度逐步提高。
1.2内资型的物业管理企业依然占重要地位
依据全国第二次经济普查所获得的相关数据来看，我国物业管理企业在资金方面的来源明显是：在全国所有的物业管理企业之中，内资型物业管理企业的数量占到了35％的比重。其中东部地区的内资型物业管理企业占东部地区总物业管理企业95.10％的比重，相比较而言，中部地区的内资型物业管理企业占中部地区总物业管理企业97.67％的比重，而西部地区的内资型物业管理企业在西部地区的总物业管理企业之中占到了98.61％的比重。
1.3物业管理区域发展不平衡
根据我国物业管理行业发展现状来看，我国物业管理企业有58406家，其中东部地区有38675家，占全国物业管理企业总数的66.21%；西部地区有7614家，占全国物业管理企业总数的13.03％；中部地区有12117家，占全国物业管理企业总数的20.74％。由此可见，物业管理企业在东部地区所占的比重最高。
按资质等级划分，目前我国一级物业服务企业共有660家，占企业总数的1.13%，其中，东部地区一级物业服务企业有522家，所占比例为76.47%，中部地区一级物业服务企业有72家，所占比例为9.24%，西部地区一级物业服务企业有66家，所占比例为14.29%。从比例和数量可以看出，东部地区物业管理资质高的企业所占比重较大，发展速度较快。
东部地区其商品房、住宅区的总建筑面积同比中部、西部地区的建筑面积多，物业管理覆盖率较大。从物业服务企业的生产经营状况看，从我国物业管理企业财务状况的地区差异上来比较，全国物业管理企业的资产负债率为62.56％，东部物业服务企业资产负债率为64.75％，西部物业服务企业资产负债率为62.90％，中部物业服务企业资产负债率为58.29％。东部地区的资产负债率要高于全国的平均水平。我国国内物业管理企业在总利润方面达到了2078.7亿元，东部地区的物业管理企业所实现的利润在全国总利润之中占到85.32％的比重，西部地区占到5.11％的比重，中部地区占到10.57％的比重，东部地区在利润所占比重之中占据最高。
2. 我国物业管理公司存在的问题
物业管理在我国虽然发展迅速，然而，我国的物业管理公司大多只是注重利益最大化和市场份额的拓展，忽略了企业自身的管理和服务品质的加强。伴随着房地产市场化和物业管理市场化进程的逐步加深，物业管理公司存在的问题逐渐凸显，具体有以下几点： 2.1物业公司体制陈旧
我国的物业管理是由计划经济下的房地产后勤管理转型而来，还未真正改变传统的管理观念，经营体制也未发生质的转变。其管理费用部分还来源于财政补贴，未走上以业养业、自主发展的道路。我国的物业管理公司目前体制陈旧，还未能适应市场化的进程。转变经营体制，适应市场化的需求，是促进物业管理行业健康发展的必由之路。
2.2物业管理的品牌意识不强
品牌价值主要是指物业管理企业及其提供产品的无形资产(企业声誉和商标价值)、文化积淀、品位象征、时尚因素等。品质要注意服务的客观化、有形化，价值要注重服务的精神化，物业管理企业要将服务的精神化融入于有形的服务行为之中，从而形成品牌价值。无论是物业公司还是其他企业，一个品牌的价值都是无形的，它不仅可以促进企业的发展壮大，也可以为企业带来实在的效益。有的小区非常大而有名气，但与它不对称的物业公司名气并不与这所小区的名气相符，这都归结于物业公司在物业品牌的建立与推销方面做的还远远不够。
2.3服务能力不到位引发的费用、纠纷问题
业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发的纠纷居大多数。如业主入住房屋后，发现房屋出现漏水、保暖等问题，由于赔偿以及维修的不及时，物业服务难以达到业主的要求，这时便产生了业主拒交物业费的问题。其实房屋出现诸如此类的问题绝大多数是由于开发商在建筑施工过程中所遗留下来的，而留下来处理这些问题的责任就全部交给了物业公司。物业公司最大的运营支柱就是业主所交纳的物业费，而物业费大多用于园区的各项建设以及物业公司职员的工资，所剩的远远满足不了各项的维修费用，这就使业主的投诉大多难以解决。
现代物业管理提供的是服务，不再是传统意义上的管理。业主也将物业公司视为管家，对物业服务企业的要求更是细致入微、不断提高。然而一些传统的责任问题比如业主家中遭竊这样的责任和风险，业主和物业管理公司一直处于理不清的状态，从而引发业主的各种不满。现代物业管理公司缺少规避风险的制度，对一些失窃的责任范围划分不清，自身管理不完善从而引发了处理业主问题的不及时、不清晰现象，严重影响业主的满意度。
2.4物业人员素质不高
物业管理公司从业人员素质低下，一直是困扰着物业公司人力资源管理最大的问题。由于物业服务企业在成立最初时，所从业的人员大多数是半路出家，由原房管所的职工直接转化而来，不熟悉现代物业管理的需求。
物业管理在我国发展起步较晚，还未形成职业化的发展趋势。目前，我国尚未建立起标准的行业行为标准和从业人员规范，各种培训机制建设滞后，从业人员职业化的发展相对于行业发展的步伐严重滞后。加之人们对服务性行业尤其是物业管理行业的传统观念的影响和从业人员待遇不高等因素，导致物业管理人才流失现象严重，高素质的人员引入困难，有能力的人员留不住。
3. 我国物业管理公司发展对策
我国物业管理行业经过不断的探索，目前已进入了大发展时期，尽管在发展过程中仍存在着这样或那样的问题，但是，它在城市管理中的巨大社会作用已充分显现出来，为了使物业管理得到持续健康的发展，使其在城市管理中发挥更大的作用，应采取以下措施：
3.1建立适宜物业管理公司发展的新型运行机制
对现有物业管理公司体制进行改革，实行规范化的公司制改造，健全法人治理结构，真正转换经营机制，加速现代企业制度建设的步伐。摒弃旧的思想观念，完善公司职能部门，采取项目经理负责制，建立良性的运作机制。完善公司的绩效考核系统、薪酬体系、激励机制，形成多劳多得、绩效工资的良好运转体系，实现内部机制再造，激发企业的内在活力。改善公司的资本构成，改善原本的独资经营模式，形成股份制的资本构成，扩大资本组合，增加资本，形成规模化的发展趋势。拓宽经营渠道，创新盈利模式，将有偿、多元化、经营化的服务纳入服务范围，形成具有市场竞争力的物业管理企业集团，形成适宜我国物业管理公司发展的新型运行机制。
3.2加强物业管理品牌的建设与发展
品牌对于企业来说尤为重要，知名品牌的物业公司也会占有较大的市场份额。对于我国物业管理公司来说，当前的品牌形象较为模糊，这对物业管理公司未来的发展极其不利。因此，要树立良好企业形象，形成良好的口碑。首先要做到品牌价值与形象价值的统一化。 “品牌”的内在品质价值，一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用，另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。内在品质价值是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。所以，物业公司实施物业品牌价值战略，必须以“产品”的品质价值战略为根、为本和为纲，而以品牌的形象价值为枝、为叶，将公司的品牌价值定位于严谨、诚信、卓越。其次，要做到用户价值与企业价值的统一化，物业管理企业要加强用户价值与企业价值的创造，使业主的利益最大化，企业才会具有光明的前景。可以看出，只有把业主的价值由台后转移到台前，使之日益变得关键的情况下，物业管理企业所具有的价值才能够得到充分体现以及很大程度的提高。
3.3提升物业管理的服务能力
要贯穿“以人为本”的管理理念。“以人为本”是物业管理公司文化建设的首要措施。在服务时，以业主至上，服务于业主的衣食住行，了解业主的期望，将服务做在业主前面，做到细致入微。树立以员工为本的用人思想，为员工提供公正、合理的绩效考核体系，形成良好的竞争机制。同时为员工提供职业发展空间，关注员工自我实现需要。尽可能满足员工的需求，形成良好的激励体制，才可以让员工更好地工作，更好地服务业主，从而形成物业管理公司的良性发展。
物业管理的服务是连贯性的，不是分块独立的。物业服务企业要树立团队协作力的企业价值观。由于物业管理公司在管理项目、员工构成、组织机构上的复杂性，所以团队精神的建设显得格外重要和紧迫，只有拥有良好的团队合作精神，才能使企业内的每一个员工、每一个部门、每一个管理区域协调一致，既明确分工又相互配合形成合力，同时也更能使员工产生归属感和责任心。 企业文化是企业发展的灵魂，集文化理念、价值观念、企业精神、道德规范、行业标准于一体，对提高企业凝聚力有着重要的意义。目前，物业服务企业的企业文化大多数停留在规章制度层面，更多的是制度守则和奖惩条例，对于深层的精神文化少有建设。深层的精神文化是企业文化的精髓，是观念形态和文化心理，是企业文化的核心。物业服务企业应立足行业特点，树立服务意识，注重细节与品质，全体员工应形成致力于物业行业发展的行业观念。从服务观念的改变、价值观念的认同的角度上，塑造具有独特性的物业管理企业文化，从而改变从业人员的价值观念，旨在形成物业管理企业的可持续发展。
3.4全面提升物业管理人员素质
物业管理行业的发展离不开高素质人员的劳动成果。21世纪，企业的竞争就是人才的竞争。因此，物业服务企业要注重从业人员素质建设。首先，鼓励员工参加职业技能认证考试，对考取物业管理师的人员给予物质奖励，激发员工热情。其次，建立培训体系，致力于员工的专业水平、技术水平、管理水平的培训工作，引导和教育员工自主学习。最后，完善企业薪酬体系，对于高学历的人才给予学历工资，引进高素质、专业化的物业行业从业人员。知识型、学习型的从业人员，才能适应如今的知识密集型的物业管理行业。
总结
随着我国物业管理逐步发展成为一个独立性质的产业，客户的需求十分巨大且发展迅速。并且，随着物业管理公司的不断创新与发展，物业管理行业将会被社会和业主充分认可。然而，现如今的物业管理行业大多数不具有很高的准入门槛，使得我国的物业管理公司面临着潜在进入者所带来的威胁，公司也将会面臨越来越激烈的市场竞争。综合来讲，我国物业管理公司在发展方面存在很多的机遇和挑战，所以新建立起来的物业管理公司需要适当调整自身经营上的策略以及营运的手段，从而使得公司在市场竞争以及经济效益方面切实得到提升，使得物业管理行业实现可持续发展。
参考文献：
[1] 徐二明，《企业战略管理》[M]，中国经济出版社,2009.
[2] 张立波，《物业管理模式创新与智能化社区建设》[M]，中国大地出版社,2010.
[3] 刘拓，《我国物业管理问题研究》[J]，山东大学硕士论文,2010.
[4] 张玉阳，《物业管理推广的社会建构探析》[J]，商业时代,2009.
[5] 王雪艾，《物业管理企业发展战略的思考》[J]，陕西煤炭,2009.
[6] 卓纬，《物业管理的品牌竞争》[J]，科技创业月刊，2006.
[7] 倪维栋，《中国物业管理的品牌竞争》[J]，管理观察，2009.
[8] 刘昱涛，《物业管理企业的营销创新初探》[J]，经济师,2008.
[9] 张玮，《我国物业管理行业当前存在的一些问题及对策分析》[J]，中国物业管理,2009
[10] 刘瑛，《发达国家的物业管理模式》[J]，资源与人居环境,2009.
[11] 李海燕，《论物业管理人员的素质》[J]，企业家天地,2009.
作者简介：刘继萍（1979-），女，硕士，内蒙古财经大学工商管理学院讲师. 内蒙古五原县人，现主要从事服务管理与工程管理研究。
（作者单位：内蒙古财经大学 工商管理学院）
【关键词】 物业管理 问题 对策
物业管理作为全方面且具有多种功能的一种不动产管理模式，不但是管理和经营房地产之中一个重要部分，而且还是现今实施城市管理必不可少的一种重要层面，在全球范围内发展迅速且得到了长足的发展和进步，被称作为现代化城市的新兴产业。我国的物业管理起步比较晚，发展的时间并不是很长。在改革开放之前的福利性住房制度下，家庭住房居住及维修都由政府和企业承担，政府和企业物业管理的负担较重。自从改革开放之后，住房建设得到了快速的发展，很多的住房小区已经得到使用，使得在管理上的工作出现了相应的改变。从国外引进的专业性的管理模式及经验获得了很好的成效，并且促进了我国在物业管理方面的工作逐步产生以及进步。然而，由于它持续快速的发展，随之产生的各种各样的问题也不断的对这一行业造成困扰。目前，我国物业管理体制不健全、法制滞后、监管虚置、从业人员素质偏低等问题接踵而至困扰着这个朝阳行业的蓬勃发展。因此，探讨我国物业管理公司发展的现状，并解决我国物业管理公司所面临的问题，是现阶段一项迫切与艰巨的任务。
1. 国内外物业管理公司发展状况
在高速发展的市场经济环境中，现如今的城市以及与房地产有关的管理均与物业管理密不可分。物业管理起源于19世纪60年代的英国，并且在国外作为知识密集型产业，是城市建设和社区管理的重要产业。目前，英国、美国、中国香港等国家和地区，物业管理已经非常普遍。英国的物业管理已经作为一个固定的行业，其服务内容已经超越了传统的楼宇维修、清洁、养护，延伸到了工程咨询管理、智能系统化服务、物业功能布局等方面。美国的物业管理实行的是注册物业经理制度，以注册职业经理为中心，在全国范围内成立了360多家注册物业公司。规模化的经营模式、独立核算的盈利单位，使得美国的物业管理行业的管理服务遍及全国各地，并且形成了专业化、市场化的显著特征，盈利水平非常高。通过整体层面看国外物业管理公司的发展状况，其在战略思考的基础上，在管理方面的制度、模式以及程序均能得到统一性的规范，均能形成既定的标准。
我国的物业管理是20世纪80年代，随着我国住宅小区的兴建，从香港传入到我国内地，发展现状如下：
1.1物业管理企业迅速壮大
1981年3月，深圳市成立了我国首家物业服务公司——深圳市物业服务公司。历经30多年的发展，我国国内的物业管理企业已有58406家，从事物业管理的人员高达265.12万人，被物业管理所覆盖的面积达到145.64亿平方米。随着全国各地区的新城区建设与旧城区改造步伐的加快，各个服务企业第一时间迎合市场需求，提供与需求相匹配的物业服务。目前物业服务企业的服务范围已经从居民住宅延伸到学校、工厂、商业区、政府办公楼等各类物业，专业化、规模化程度逐步提高。
1.2内资型的物业管理企业依然占重要地位
依据全国第二次经济普查所获得的相关数据来看，我国物业管理企业在资金方面的来源明显是：在全国所有的物业管理企业之中，内资型物业管理企业的数量占到了35％的比重。其中东部地区的内资型物业管理企业占东部地区总物业管理企业95.10％的比重，相比较而言，中部地区的内资型物业管理企业占中部地区总物业管理企业97.67％的比重，而西部地区的内资型物业管理企业在西部地区的总物业管理企业之中占到了98.61％的比重。
1.3物业管理区域发展不平衡
根据我国物业管理行业发展现状来看，我国物业管理企业有58406家，其中东部地区有38675家，占全国物业管理企业总数的66.21%；西部地区有7614家，占全国物业管理企业总数的13.03％；中部地区有12117家，占全国物业管理企业总数的20.74％。由此可见，物业管理企业在东部地区所占的比重最高。
按资质等级划分，目前我国一级物业服务企业共有660家，占企业总数的1.13%，其中，东部地区一级物业服务企业有522家，所占比例为76.47%，中部地区一级物业服务企业有72家，所占比例为9.24%，西部地区一级物业服务企业有66家，所占比例为14.29%。从比例和数量可以看出，东部地区物业管理资质高的企业所占比重较大，发展速度较快。
东部地区其商品房、住宅区的总建筑面积同比中部、西部地区的建筑面积多，物业管理覆盖率较大。从物业服务企业的生产经营状况看，从我国物业管理企业财务状况的地区差异上来比较，全国物业管理企业的资产负债率为62.56％，东部物业服务企业资产负债率为64.75％，西部物业服务企业资产负债率为62.90％，中部物业服务企业资产负债率为58.29％。东部地区的资产负债率要高于全国的平均水平。我国国内物业管理企业在总利润方面达到了2078.7亿元，东部地区的物业管理企业所实现的利润在全国总利润之中占到85.32％的比重，西部地区占到5.11％的比重，中部地区占到10.57％的比重，东部地区在利润所占比重之中占据最高。
2. 我国物业管理公司存在的问题
物业管理在我国虽然发展迅速，然而，我国的物业管理公司大多只是注重利益最大化和市场份额的拓展，忽略了企业自身的管理和服务品质的加强。伴随着房地产市场化和物业管理市场化进程的逐步加深，物业管理公司存在的问题逐渐凸显，具体有以下几点： 2.1物业公司体制陈旧
我国的物业管理是由计划经济下的房地产后勤管理转型而来，还未真正改变传统的管理观念，经营体制也未发生质的转变。其管理费用部分还来源于财政补贴，未走上以业养业、自主发展的道路。我国的物业管理公司目前体制陈旧，还未能适应市场化的进程。转变经营体制，适应市场化的需求，是促进物业管理行业健康发展的必由之路。
2.2物业管理的品牌意识不强
品牌价值主要是指物业管理企业及其提供产品的无形资产(企业声誉和商标价值)、文化积淀、品位象征、时尚因素等。品质要注意服务的客观化、有形化，价值要注重服务的精神化，物业管理企业要将服务的精神化融入于有形的服务行为之中，从而形成品牌价值。无论是物业公司还是其他企业，一个品牌的价值都是无形的，它不仅可以促进企业的发展壮大，也可以为企业带来实在的效益。有的小区非常大而有名气，但与它不对称的物业公司名气并不与这所小区的名气相符，这都归结于物业公司在物业品牌的建立与推销方面做的还远远不够。
2.3服务能力不到位引发的费用、纠纷问题
业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发的纠纷居大多数。如业主入住房屋后，发现房屋出现漏水、保暖等问题，由于赔偿以及维修的不及时，物业服务难以达到业主的要求，这时便产生了业主拒交物业费的问题。其实房屋出现诸如此类的问题绝大多数是由于开发商在建筑施工过程中所遗留下来的，而留下来处理这些问题的责任就全部交给了物业公司。物业公司最大的运营支柱就是业主所交纳的物业费，而物业费大多用于园区的各项建设以及物业公司职员的工资，所剩的远远满足不了各项的维修费用，这就使业主的投诉大多难以解决。
现代物业管理提供的是服务，不再是传统意义上的管理。业主也将物业公司视为管家，对物业服务企业的要求更是细致入微、不断提高。然而一些传统的责任问题比如业主家中遭竊这样的责任和风险，业主和物业管理公司一直处于理不清的状态，从而引发业主的各种不满。现代物业管理公司缺少规避风险的制度，对一些失窃的责任范围划分不清，自身管理不完善从而引发了处理业主问题的不及时、不清晰现象，严重影响业主的满意度。
2.4物业人员素质不高
物业管理公司从业人员素质低下，一直是困扰着物业公司人力资源管理最大的问题。由于物业服务企业在成立最初时，所从业的人员大多数是半路出家，由原房管所的职工直接转化而来，不熟悉现代物业管理的需求。
物业管理在我国发展起步较晚，还未形成职业化的发展趋势。目前，我国尚未建立起标准的行业行为标准和从业人员规范，各种培训机制建设滞后，从业人员职业化的发展相对于行业发展的步伐严重滞后。加之人们对服务性行业尤其是物业管理行业的传统观念的影响和从业人员待遇不高等因素，导致物业管理人才流失现象严重，高素质的人员引入困难，有能力的人员留不住。
3. 我国物业管理公司发展对策
我国物业管理行业经过不断的探索，目前已进入了大发展时期，尽管在发展过程中仍存在着这样或那样的问题，但是，它在城市管理中的巨大社会作用已充分显现出来，为了使物业管理得到持续健康的发展，使其在城市管理中发挥更大的作用，应采取以下措施：
3.1建立适宜物业管理公司发展的新型运行机制
对现有物业管理公司体制进行改革，实行规范化的公司制改造，健全法人治理结构，真正转换经营机制，加速现代企业制度建设的步伐。摒弃旧的思想观念，完善公司职能部门，采取项目经理负责制，建立良性的运作机制。完善公司的绩效考核系统、薪酬体系、激励机制，形成多劳多得、绩效工资的良好运转体系，实现内部机制再造，激发企业的内在活力。改善公司的资本构成，改善原本的独资经营模式，形成股份制的资本构成，扩大资本组合，增加资本，形成规模化的发展趋势。拓宽经营渠道，创新盈利模式，将有偿、多元化、经营化的服务纳入服务范围，形成具有市场竞争力的物业管理企业集团，形成适宜我国物业管理公司发展的新型运行机制。
3.2加强物业管理品牌的建设与发展
品牌对于企业来说尤为重要，知名品牌的物业公司也会占有较大的市场份额。对于我国物业管理公司来说，当前的品牌形象较为模糊，这对物业管理公司未来的发展极其不利。因此，要树立良好企业形象，形成良好的口碑。首先要做到品牌价值与形象价值的统一化。 “品牌”的内在品质价值，一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用，另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。内在品质价值是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。所以，物业公司实施物业品牌价值战略，必须以“产品”的品质价值战略为根、为本和为纲，而以品牌的形象价值为枝、为叶，将公司的品牌价值定位于严谨、诚信、卓越。其次，要做到用户价值与企业价值的统一化，物业管理企业要加强用户价值与企业价值的创造，使业主的利益最大化，企业才会具有光明的前景。可以看出，只有把业主的价值由台后转移到台前，使之日益变得关键的情况下，物业管理企业所具有的价值才能够得到充分体现以及很大程度的提高。
3.3提升物业管理的服务能力
要贯穿“以人为本”的管理理念。“以人为本”是物业管理公司文化建设的首要措施。在服务时，以业主至上，服务于业主的衣食住行，了解业主的期望，将服务做在业主前面，做到细致入微。树立以员工为本的用人思想，为员工提供公正、合理的绩效考核体系，形成良好的竞争机制。同时为员工提供职业发展空间，关注员工自我实现需要。尽可能满足员工的需求，形成良好的激励体制，才可以让员工更好地工作，更好地服务业主，从而形成物业管理公司的良性发展。
物业管理的服务是连贯性的，不是分块独立的。物业服务企业要树立团队协作力的企业价值观。由于物业管理公司在管理项目、员工构成、组织机构上的复杂性，所以团队精神的建设显得格外重要和紧迫，只有拥有良好的团队合作精神，才能使企业内的每一个员工、每一个部门、每一个管理区域协调一致，既明确分工又相互配合形成合力，同时也更能使员工产生归属感和责任心。 企业文化是企业发展的灵魂，集文化理念、价值观念、企业精神、道德规范、行业标准于一体，对提高企业凝聚力有着重要的意义。目前，物业服务企业的企业文化大多数停留在规章制度层面，更多的是制度守则和奖惩条例，对于深层的精神文化少有建设。深层的精神文化是企业文化的精髓，是观念形态和文化心理，是企业文化的核心。物业服务企业应立足行业特点，树立服务意识，注重细节与品质，全体员工应形成致力于物业行业发展的行业观念。从服务观念的改变、价值观念的认同的角度上，塑造具有独特性的物业管理企业文化，从而改变从业人员的价值观念，旨在形成物业管理企业的可持续发展。
3.4全面提升物业管理人员素质
物业管理行业的发展离不开高素质人员的劳动成果。21世纪，企业的竞争就是人才的竞争。因此，物业服务企业要注重从业人员素质建设。首先，鼓励员工参加职业技能认证考试，对考取物业管理师的人员给予物质奖励，激发员工热情。其次，建立培训体系，致力于员工的专业水平、技术水平、管理水平的培训工作，引导和教育员工自主学习。最后，完善企业薪酬体系，对于高学历的人才给予学历工资，引进高素质、专业化的物业行业从业人员。知识型、学习型的从业人员，才能适应如今的知识密集型的物业管理行业。
总结
随着我国物业管理逐步发展成为一个独立性质的产业，客户的需求十分巨大且发展迅速。并且，随着物业管理公司的不断创新与发展，物业管理行业将会被社会和业主充分认可。然而，现如今的物业管理行业大多数不具有很高的准入门槛，使得我国的物业管理公司面临着潜在进入者所带来的威胁，公司也将会面臨越来越激烈的市场竞争。综合来讲，我国物业管理公司在发展方面存在很多的机遇和挑战，所以新建立起来的物业管理公司需要适当调整自身经营上的策略以及营运的手段，从而使得公司在市场竞争以及经济效益方面切实得到提升，使得物业管理行业实现可持续发展。
参考文献：
[1] 徐二明，《企业战略管理》[M]，中国经济出版社,2009.
[2] 张立波，《物业管理模式创新与智能化社区建设》[M]，中国大地出版社,2010.
[3] 刘拓，《我国物业管理问题研究》[J]，山东大学硕士论文,2010.
[4] 张玉阳，《物业管理推广的社会建构探析》[J]，商业时代,2009.
[5] 王雪艾，《物业管理企业发展战略的思考》[J]，陕西煤炭,2009.
[6] 卓纬，《物业管理的品牌竞争》[J]，科技创业月刊，2006.
[7] 倪维栋，《中国物业管理的品牌竞争》[J]，管理观察，2009.
[8] 刘昱涛，《物业管理企业的营销创新初探》[J]，经济师,2008.
[9] 张玮，《我国物业管理行业当前存在的一些问题及对策分析》[J]，中国物业管理,2009
[10] 刘瑛，《发达国家的物业管理模式》[J]，资源与人居环境,2009.
[11] 李海燕，《论物业管理人员的素质》[J]，企业家天地,2009.
作者简介：刘继萍（1979-），女，硕士，内蒙古财经大学工商管理学院讲师. 内蒙古五原县人，现主要从事服务管理与工程管理研究。
（作者单位：内蒙古财经大学 工商管理学院）