论文部分内容阅读
6月8日上午9点，广州花园酒店一楼的会议厅前，人头攒动。广州市政府高层和国土房管局、规划局高层悉数到场，保利地产董事长宋广菊、富力地产董事长张力、恒大地产总裁夏海钧等地产大腕频频现身，现场还不时闪现万达、朗诗、绿地等外地企业的身影。
这里将要举行广州市近年来最大的一次土地推介会，向外界发布今年的土地供应计划和供地表。
广州国土房管局、规划局官员用了2个小时，对广州的整体规划和今年出让的所有土地做了详细的推介，共推介了54宗用地，用地面积2.2平方公里，其中包括广州琶洲一员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等城市重点功能区规划。
中午，推介会结束后，广州市政府在花园酒店摆下酒席，邀请部分重点意向企业代表出席。
据出席的地产企业代表透露，国土、规划局官员轮番上阵，劝说在场企业投资广州市场，并极力推荐广州多宗商服“靓地”。
黄文波表示，这次土地推介会并不是单纯为了卖地，“住宅用地并不愁卖，我们更希望向企业展示我们的重点功能区，以及这些重点功能区的项目，也希望了解企业的需求，听取他们的意见”。
官员们还向在场企业详细介绍了今年勾地制度和配建保障房的新变化，“地产商要流着道德的血液，希望大家加入建设保障房行列，保障低收入者的居住，善举必有善报。”广州国土房管局有关负责人对在场房地产企业说。
徐彬对记者说，他这次来主要是了解广州推地的新规则，并向其他同行互相打探一下情况，做些交流，公司并未授权他一定要买一块地。
广州的财政账本
和其他一线城市遇到的问题一样，如何完成保障房建设任务和全年土地财政预算，广州心里没有底。
广州财政局两会期间预计，今年广州土地出让金收入计划达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。
土地出让金将优先用于城投公司还债。2008年，广州进行了城市建设投融资改革，广州市城投集团和广州市水投集团先后成立，成为广州市城市建设的投融资平台。
资料显示，2010年，广州市城投集团首次发行28亿元公司债券。为了偿还城投债务，除了城投集团从自身业务收入里预备偿债基金外，广州市政府还同意将广州奥体中心周边区域和广州新城区域土地开发的增值收入，优先用于城投企业债的本息偿付。
在此次广州大规模土地推介会上，奥体中心7宗地块集体亮相，总用地面积约60万平方米。
2008年至2010年，广州举全市之力治水，水投集团与14家银行组成的两大银团签订了350亿元中长期贷款合同，主要用于西江引水工程、污水治理工程等项目建设。
为此，广州市考虑将白云湖、海珠湖周边的土地开发收入用于偿还治水债务。而位于白云湖北侧的石井大道西侧地块也在推介会上亮相，总面积达58.9万平方米。
上述债务今年需偿还部分涉及总额估计超过200亿，但今年广州土地出让收入并不理想。
根据公开数据，截至7月11日，广州上半年已成交金额加上土地推介会中已勾地块意向金额，广州今年的土地出让金收入也不足100亿元，仅为今年计划的15％。
与此同时，大量的保障房建设支出也要从土地出让金中支取。中原地产广州总经理黄韬认为，本次广州政府难得地推出了这么多地块，应该与广州保障房建设需要大量资金脱离不了关系。
按照有关规定，土地出让收入的10％要用来建设保障房，今年广东省分配给广州的保障房建设任务为8.5万套，“这相当于广州市商品房的年平均开发量，”广州国土房管局的一位负责人说，任务极为艰巨。
根据广州国土房管局制定的计划，今年广州出让住宅用地将配建0.63平方公里保障房，占计划出让用地面积近两成。如果开发商不拿地，配建保障房也将无从说起。而在今年住建部不断重申的保障房问责机制下，留给广州的时间已经不多。
开发商的心思
尽管广州为土地推介会已做足了功夫：有意向的可先洽谈“勾地”，全部都将“熟地”出让等。
但开发商们普遍对广州市今年的“新规矩”心存疑虑。多家房企内部人士对记者表示，参会主要目的还是看看土地市场的情况，“探探风声”，暂时不考虑拿地。
据记者了解，此次土地推介会的一大特色是，广州将土地出让和完成保障房建设任务、以及公共配套建设捆绑在一起实施“限地价、竞配建”的出让方式。
广州市土地开发中心主任伦小伟介绍，此次在住宅用地的竞价中设置了一个最高价，达到这个价格之后，价格不再上涨，但谁愿意无偿建设更多的公共配套，这块地就归谁。
既想多卖地，又不能卖高价。广州逆市推地的矛盾心态尽显。但上述措施并不受房企欢迎。“配建保障房就几乎是亏本，现在又加上公共配套，”一位大型地产商代表私下向记者表示，大家对政府的土地推介好似欲迎还拒，都只是观望而已，一旦发现拿地成本超预算，就会果断放手。
当日，广州推出“勾地”的12宗地被“勾出”，意向地价总金额约64亿元。其中广州南站7幅土地被香港南丰集团勾得。
而内地开发商普遍出手谨慎。在被勾出的地块中，热门地块金沙洲、大学城以及番禺新客站综合体的宅地开价都只是4000余元／平方米。
让开发商们表现克制的还有他们越来越紧张的现金流。进入二季度以来，万科、保利、中海、金地等公司纷纷放缓了土地储备的步伐。
7月11日，恒大地产主席许家印在香港的6月业绩会上表示，公司目前账上有逾300亿现金，但下半年并不想太多去拿地，而且要减少银行信贷，降低负债。
“下半年，开发商销售速度将进一步下降，资金状况继续收紧，土地价格面临下行压力，”记者获得的万科5月销售电话会议记录中，万科有关人士认为，在土地流拍大量出现之前，政策不会放松。
广州资深房地产专家谢逸枫表示，土地市场仍将继续探底。他认为，今年下半年有拿地机会，但届时可能90％的开发商都有心无力。
地方集体焦虑
一叶知秋。广州大规模逆市推地，是全国地方土地财政集体焦虑的缩影。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，“土地财政”一方面表现为对卖地收入的依赖，另一方面表现为城市税收结构中对房地产类税收的依赖，大部分城市的一半税收来源自房地产行业。
根据国土资源部数据，截至2009年末，全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷，土地抵押贷款25856亿元，比上年分别增长30.9％和42.8％，地方政府所抵押土地中，70％为住宅和商服用地；而中金公司估计，2010年末土地抵押贷款上升至约3万亿。
而这些负债绝大部分是通过政府融资平台形成的，偿债资金的主要来源就是土地变现。一旦土地变现出现问题，偿债就会出现巨大的风险。
目前，各地土地变现问题凸显：公开数据统计显示，上海今年至今进入出让流程的97幅土地中，11幅尚在出让流程中未有结果，另有5幅或被临时撤销出让或被政府收回。
截至目前，上海仅完成全年土地出让计划的22％。
今年1—5月，北京土地出让金同比大幅下滑56％，住宅用地出让金的下滑幅度则达到84％之多。
与此同时，上述城市年度土地抵押贷款额度均在千亿以上。
“未来，政府土地拍卖会经常出现流拍，”花样年集团总裁潘军对记者说，只有地方政府放弃高价卖地的期望，才可能使房企出手。他们正在静等地方政府“割肉”。
这里将要举行广州市近年来最大的一次土地推介会，向外界发布今年的土地供应计划和供地表。
广州国土房管局、规划局官员用了2个小时，对广州的整体规划和今年出让的所有土地做了详细的推介，共推介了54宗用地，用地面积2.2平方公里，其中包括广州琶洲一员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等城市重点功能区规划。
中午，推介会结束后，广州市政府在花园酒店摆下酒席，邀请部分重点意向企业代表出席。
据出席的地产企业代表透露，国土、规划局官员轮番上阵，劝说在场企业投资广州市场，并极力推荐广州多宗商服“靓地”。
黄文波表示，这次土地推介会并不是单纯为了卖地，“住宅用地并不愁卖，我们更希望向企业展示我们的重点功能区，以及这些重点功能区的项目，也希望了解企业的需求，听取他们的意见”。
官员们还向在场企业详细介绍了今年勾地制度和配建保障房的新变化，“地产商要流着道德的血液，希望大家加入建设保障房行列，保障低收入者的居住，善举必有善报。”广州国土房管局有关负责人对在场房地产企业说。
徐彬对记者说，他这次来主要是了解广州推地的新规则，并向其他同行互相打探一下情况，做些交流，公司并未授权他一定要买一块地。
广州的财政账本
和其他一线城市遇到的问题一样，如何完成保障房建设任务和全年土地财政预算，广州心里没有底。
广州财政局两会期间预计，今年广州土地出让金收入计划达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。
土地出让金将优先用于城投公司还债。2008年，广州进行了城市建设投融资改革，广州市城投集团和广州市水投集团先后成立，成为广州市城市建设的投融资平台。
资料显示，2010年，广州市城投集团首次发行28亿元公司债券。为了偿还城投债务，除了城投集团从自身业务收入里预备偿债基金外，广州市政府还同意将广州奥体中心周边区域和广州新城区域土地开发的增值收入，优先用于城投企业债的本息偿付。
在此次广州大规模土地推介会上，奥体中心7宗地块集体亮相，总用地面积约60万平方米。
2008年至2010年，广州举全市之力治水，水投集团与14家银行组成的两大银团签订了350亿元中长期贷款合同，主要用于西江引水工程、污水治理工程等项目建设。
为此，广州市考虑将白云湖、海珠湖周边的土地开发收入用于偿还治水债务。而位于白云湖北侧的石井大道西侧地块也在推介会上亮相，总面积达58.9万平方米。
上述债务今年需偿还部分涉及总额估计超过200亿，但今年广州土地出让收入并不理想。
根据公开数据，截至7月11日，广州上半年已成交金额加上土地推介会中已勾地块意向金额，广州今年的土地出让金收入也不足100亿元，仅为今年计划的15％。
与此同时，大量的保障房建设支出也要从土地出让金中支取。中原地产广州总经理黄韬认为，本次广州政府难得地推出了这么多地块，应该与广州保障房建设需要大量资金脱离不了关系。
按照有关规定，土地出让收入的10％要用来建设保障房，今年广东省分配给广州的保障房建设任务为8.5万套，“这相当于广州市商品房的年平均开发量，”广州国土房管局的一位负责人说，任务极为艰巨。
根据广州国土房管局制定的计划，今年广州出让住宅用地将配建0.63平方公里保障房，占计划出让用地面积近两成。如果开发商不拿地，配建保障房也将无从说起。而在今年住建部不断重申的保障房问责机制下，留给广州的时间已经不多。
开发商的心思
尽管广州为土地推介会已做足了功夫：有意向的可先洽谈“勾地”，全部都将“熟地”出让等。
但开发商们普遍对广州市今年的“新规矩”心存疑虑。多家房企内部人士对记者表示，参会主要目的还是看看土地市场的情况，“探探风声”，暂时不考虑拿地。
据记者了解，此次土地推介会的一大特色是，广州将土地出让和完成保障房建设任务、以及公共配套建设捆绑在一起实施“限地价、竞配建”的出让方式。
广州市土地开发中心主任伦小伟介绍，此次在住宅用地的竞价中设置了一个最高价，达到这个价格之后，价格不再上涨，但谁愿意无偿建设更多的公共配套，这块地就归谁。
既想多卖地，又不能卖高价。广州逆市推地的矛盾心态尽显。但上述措施并不受房企欢迎。“配建保障房就几乎是亏本，现在又加上公共配套，”一位大型地产商代表私下向记者表示，大家对政府的土地推介好似欲迎还拒，都只是观望而已，一旦发现拿地成本超预算，就会果断放手。
当日，广州推出“勾地”的12宗地被“勾出”，意向地价总金额约64亿元。其中广州南站7幅土地被香港南丰集团勾得。
而内地开发商普遍出手谨慎。在被勾出的地块中，热门地块金沙洲、大学城以及番禺新客站综合体的宅地开价都只是4000余元／平方米。
让开发商们表现克制的还有他们越来越紧张的现金流。进入二季度以来，万科、保利、中海、金地等公司纷纷放缓了土地储备的步伐。
7月11日，恒大地产主席许家印在香港的6月业绩会上表示，公司目前账上有逾300亿现金，但下半年并不想太多去拿地，而且要减少银行信贷，降低负债。
“下半年，开发商销售速度将进一步下降，资金状况继续收紧，土地价格面临下行压力，”记者获得的万科5月销售电话会议记录中，万科有关人士认为，在土地流拍大量出现之前，政策不会放松。
广州资深房地产专家谢逸枫表示，土地市场仍将继续探底。他认为，今年下半年有拿地机会，但届时可能90％的开发商都有心无力。
地方集体焦虑
一叶知秋。广州大规模逆市推地，是全国地方土地财政集体焦虑的缩影。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，“土地财政”一方面表现为对卖地收入的依赖，另一方面表现为城市税收结构中对房地产类税收的依赖，大部分城市的一半税收来源自房地产行业。
根据国土资源部数据，截至2009年末，全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷，土地抵押贷款25856亿元，比上年分别增长30.9％和42.8％，地方政府所抵押土地中，70％为住宅和商服用地；而中金公司估计，2010年末土地抵押贷款上升至约3万亿。
而这些负债绝大部分是通过政府融资平台形成的，偿债资金的主要来源就是土地变现。一旦土地变现出现问题，偿债就会出现巨大的风险。
目前，各地土地变现问题凸显：公开数据统计显示，上海今年至今进入出让流程的97幅土地中，11幅尚在出让流程中未有结果，另有5幅或被临时撤销出让或被政府收回。
截至目前，上海仅完成全年土地出让计划的22％。
今年1—5月，北京土地出让金同比大幅下滑56％，住宅用地出让金的下滑幅度则达到84％之多。
与此同时，上述城市年度土地抵押贷款额度均在千亿以上。
“未来，政府土地拍卖会经常出现流拍，”花样年集团总裁潘军对记者说，只有地方政府放弃高价卖地的期望，才可能使房企出手。他们正在静等地方政府“割肉”。