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[摘 要]到2018年，我国新《企业会计准则》已实施了12年，越来越多的房地产上市公司将公允价值应用到投资性房地产的后续计量中。本文通过对泰禾集团2012-2017年的财务报表数据进行整理分析得知，与2014年的成本计量模式相比，2015年采用公允价值计量模式大幅度提高了净资产，对筹资能力、偿债能力以及盈利能力都有较大的影响，希望能为我国房地产行业推行以公允价值作为后续计量提供帮助。
[关键词]投资性房地产；公允价值模式；杜邦分析体系
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.007
[中图分类号]F231.5；F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）18-00-02
1 泰禾集团概述
泰禾始创于1996年，2010年在深圳证券交易所成功上市，是当年国内唯一上市的地产企业，它是一家在地产、金融、文化等领域多元发展的大型知名上市公司（股票代码000732）。
泰禾集团在2015年之前，一直以成本模式对投资性房地产进行后续计量，在2012-2014年，投资性房地产占净资产的比率由0.24%上升到0.36%，增幅缓慢。而在2015年9月
1日，该公司把投资性房地产后续计量变更以公允价值模式计量，导致投资性房地产占净资产的比率由0.36%快速上涨到42.54%，且上升速度较快。
2 投资性房地产运用公允价值模式对泰禾集团的影响
泰禾集团自2015年9月1日起对投资性房地产由成本法进行后续计量，转换为采用公允价值模式进行后续计量，同时根据企业会计准则规定进行了追溯调整，在2015年年初的投资性房地产账面价值调增了10 636 575.88元。
2.1 采用公允价值模式对净资产的影响
投资性房地产成本模式转公允价值模式统计分析情况：2012-2014年采用成本模式计量的净资产数额为23亿元～
51亿元，而2015-2017年转换为公允价值模式计量后增长到170亿元～252亿元，转换前明显低于转换后。从净资产数额的增长来看，2012-2014年，除2013年增长较为明显外，2012年和2014年的数额大致为500万元～840万元，相差不大。而在2015年转换为公允价值模式后，2015年的净资产增长率达到6.27，数额由2014年的2 346 615 621.98元增长为
17 068 290 509.25元，增长幅度较大，2016-2017年的净资产都在此基础上有一定的增加。就投资性房地产而言，
2012-2014年投资性房地产数额增减幅度相对较小，占净资产的比例很小，最高占0.36%，最低只有0.11%，变动幅度相对较小。而在2015年转换为公允价值计量后，数额从2014年末的834.14万元增长为72.61亿元，有明显的增长，占净资产的比例也从0.36%增长为42.54%，且2015-2017年所占比例还在持续增长。结合上述分析可见，投资性房地产计量模式转换为公允价值模式后，对净资产的增长有较大的影响。
2.2 采用公允价值模式对负债的影响
泰禾集团投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，对递延所得税负债追溯调整的统计分析得出：2015年追溯调整后，递延所得税负债由2014年末的32 712 339.45元调增为2015年初的35 371 483.42元，增加了2 659 143.97 元。调增金额占2014年年末递延所得税负债总额的8.13%，调整后递延所得税负债占负债总额的比重增加了0.004 7%，其增长幅度与调增金额占递延所得税负债总额的比重相差不大。
2.3 采用公允价值模式对所有者权益及净利润的影响
追溯调整后对定期报告合并所有者权益及合并净利润的影响情况：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，其账面价值与公允价值的差额要调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。当期公允价值高于账面价值故调增了留存收益7 977 431.91元，其中盈余公积由95 488 483.89元调增为
96 286 227.08元，未分配利润由2 112 864 262.16元调增为
2 120 043 950.88元。留存收益的调增使所有者权益也相应调增，其中未分配利润的调增使泰禾集团净利润也相应增加，影响金额为340 220.42元，影响比例仅为0.05%。
2.4 采用公允价值模式对筹资能力的影响
从泰禾集团2012至2017年的筹资情况来看，短期借款由2012年的4.05亿元上涨到218.16亿元，长期借款由2012年的58.43亿元上涨到705.26亿元，无论是短期借款还是长期借款都大致呈现上涨的趋势，故筹资总额也相应增长，如表1所示。以2011年的筹资总额为基准，采用定比方式计算出总筹资额的增长率，在2012-2017年大致呈现上升趋势，由2012年的1.46上涨至2017年的35.32，涨幅较大，可见投资性房地产计量模式变更后，泰禾集团的筹资能力有一定的提升。
2.5 采用公允价值模式对偿债能力和盈利能力的影响
流动比率和速动比率是用来衡量企业偿债能力的指标，一般来说，比率越高说明企业资产的变现能力越强、短期偿债能力越强。从表1可以看出，2012-2014年泰禾集团的流动比率由2.46降低为1.89，速动比率由0.59降低为0.13，而从2015-2017年流动比率保持在2左右的合理范围内，速动比率由0.2增长为0.38，呈缓慢增长趋势。
資产负债率是用来衡量企业清算时对债权人利益的保障程度，产权比率用来表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。从表1中数据来看，在2012-2014年，泰禾的资产负债率从82.59%上涨至89.23%，呈缓慢增长；2015-2017年的资产负债率虽有较小增长，但大致都低于投资性房地产计量模式转换前，特别是2015年的资产负债率比2014年下降了将近10%。产权比例的变化趋势与资产负债率相似，在2012-2014年由4.75上升到8.28，上涨了74%，涨幅较大；2015-2017年虽有增长但都大致低于2014年的数据，其中2015年转换计量模式后，产权比率由8.28直降为3.97。 营业净利率反映了企业营业收入创造净利润的能力，总资产净利率反映的是公司运用全部资产获得利润的水平，权益净利率反映所有者权益所获报酬的水平，每股收益基本反映了每股创造的税后利润。从表1中的盈利能力来看，2012-2014年的营业净利率由12.12%下降至8.50%，下降较为明显，而2015-2017年相对较为稳定，保持在8.35%左右，由2016年的8.27%增长为2017年的9.59%，有小幅度的增长。权益净利率的变化与营业净利率相似，2012-2014年由13.29%下降至10.60%，有缓慢下降的趋势；2015-2017年虽数额相对较小，但较之前稳定，且呈现缓慢增长的趋势。2012-2017年，基本每股收益一直呈现上涨趋势，且在2014-2015年转换投资性房地产计量模式后，由0.770 5增长至1.233 9，增长幅度较大，2016-2017年也一直保持增长状态。
3 结 语
公允价值计量是一种动态的模式，而成本计量是一种静态的模式，相对于成本模式，公允价值模式能更快、更真实地反映企业的财务状况。就泰禾集团而言，采用公允价值模式计量使资产、负债都有所增加，而资产负债率有所降低，在一定程度上改善了资本结构。由于变更计量模式后不再计提折旧和减值，变更日公允价值与账面价值的差额又调增留存收益，导致净利润有所增加，优化了企业收益。资产负债率的降低、偿债能力的提升能够有效提高企业的筹资能力，更能满足企业对资金的需求，可见该计量模式的变更有效适应了企业的发展。
主要参考文献
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.
[2]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（3）.
[3]赵文燕.对实施新企业会计准则必要性的深入分析[J].中国总会计师，2011（5）.
[4]毛冬姣.浅谈公允价值在企业会计准则中的应用[J].财经界：学术版，2015（14）.
[5]盧香君.公允价值对上市公司财务报表的影响[J].合作经济与科技，2010（9）.
[6]王莹瑞，周东生.公允价值计量模式的分析[J].财经界：学术版，2010（10）.
[关键词]投资性房地产；公允价值模式；杜邦分析体系
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.007
[中图分类号]F231.5；F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）18-00-02
1 泰禾集团概述
泰禾始创于1996年，2010年在深圳证券交易所成功上市，是当年国内唯一上市的地产企业，它是一家在地产、金融、文化等领域多元发展的大型知名上市公司（股票代码000732）。
泰禾集团在2015年之前，一直以成本模式对投资性房地产进行后续计量，在2012-2014年，投资性房地产占净资产的比率由0.24%上升到0.36%，增幅缓慢。而在2015年9月
1日，该公司把投资性房地产后续计量变更以公允价值模式计量，导致投资性房地产占净资产的比率由0.36%快速上涨到42.54%，且上升速度较快。
2 投资性房地产运用公允价值模式对泰禾集团的影响
泰禾集团自2015年9月1日起对投资性房地产由成本法进行后续计量，转换为采用公允价值模式进行后续计量，同时根据企业会计准则规定进行了追溯调整，在2015年年初的投资性房地产账面价值调增了10 636 575.88元。
2.1 采用公允价值模式对净资产的影响
投资性房地产成本模式转公允价值模式统计分析情况：2012-2014年采用成本模式计量的净资产数额为23亿元～
51亿元，而2015-2017年转换为公允价值模式计量后增长到170亿元～252亿元，转换前明显低于转换后。从净资产数额的增长来看，2012-2014年，除2013年增长较为明显外，2012年和2014年的数额大致为500万元～840万元，相差不大。而在2015年转换为公允价值模式后，2015年的净资产增长率达到6.27，数额由2014年的2 346 615 621.98元增长为
17 068 290 509.25元，增长幅度较大，2016-2017年的净资产都在此基础上有一定的增加。就投资性房地产而言，
2012-2014年投资性房地产数额增减幅度相对较小，占净资产的比例很小，最高占0.36%，最低只有0.11%，变动幅度相对较小。而在2015年转换为公允价值计量后，数额从2014年末的834.14万元增长为72.61亿元，有明显的增长，占净资产的比例也从0.36%增长为42.54%，且2015-2017年所占比例还在持续增长。结合上述分析可见，投资性房地产计量模式转换为公允价值模式后，对净资产的增长有较大的影响。
2.2 采用公允价值模式对负债的影响
泰禾集团投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，对递延所得税负债追溯调整的统计分析得出：2015年追溯调整后，递延所得税负债由2014年末的32 712 339.45元调增为2015年初的35 371 483.42元，增加了2 659 143.97 元。调增金额占2014年年末递延所得税负债总额的8.13%，调整后递延所得税负债占负债总额的比重增加了0.004 7%，其增长幅度与调增金额占递延所得税负债总额的比重相差不大。
2.3 采用公允价值模式对所有者权益及净利润的影响
追溯调整后对定期报告合并所有者权益及合并净利润的影响情况：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，其账面价值与公允价值的差额要调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。当期公允价值高于账面价值故调增了留存收益7 977 431.91元，其中盈余公积由95 488 483.89元调增为
96 286 227.08元，未分配利润由2 112 864 262.16元调增为
2 120 043 950.88元。留存收益的调增使所有者权益也相应调增，其中未分配利润的调增使泰禾集团净利润也相应增加，影响金额为340 220.42元，影响比例仅为0.05%。
2.4 采用公允价值模式对筹资能力的影响
从泰禾集团2012至2017年的筹资情况来看，短期借款由2012年的4.05亿元上涨到218.16亿元，长期借款由2012年的58.43亿元上涨到705.26亿元，无论是短期借款还是长期借款都大致呈现上涨的趋势，故筹资总额也相应增长，如表1所示。以2011年的筹资总额为基准，采用定比方式计算出总筹资额的增长率，在2012-2017年大致呈现上升趋势，由2012年的1.46上涨至2017年的35.32，涨幅较大，可见投资性房地产计量模式变更后，泰禾集团的筹资能力有一定的提升。
2.5 采用公允价值模式对偿债能力和盈利能力的影响
流动比率和速动比率是用来衡量企业偿债能力的指标，一般来说，比率越高说明企业资产的变现能力越强、短期偿债能力越强。从表1可以看出，2012-2014年泰禾集团的流动比率由2.46降低为1.89，速动比率由0.59降低为0.13，而从2015-2017年流动比率保持在2左右的合理范围内，速动比率由0.2增长为0.38，呈缓慢增长趋势。
資产负债率是用来衡量企业清算时对债权人利益的保障程度，产权比率用来表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。从表1中数据来看，在2012-2014年，泰禾的资产负债率从82.59%上涨至89.23%，呈缓慢增长；2015-2017年的资产负债率虽有较小增长，但大致都低于投资性房地产计量模式转换前，特别是2015年的资产负债率比2014年下降了将近10%。产权比例的变化趋势与资产负债率相似，在2012-2014年由4.75上升到8.28，上涨了74%，涨幅较大；2015-2017年虽有增长但都大致低于2014年的数据，其中2015年转换计量模式后，产权比率由8.28直降为3.97。 营业净利率反映了企业营业收入创造净利润的能力，总资产净利率反映的是公司运用全部资产获得利润的水平，权益净利率反映所有者权益所获报酬的水平，每股收益基本反映了每股创造的税后利润。从表1中的盈利能力来看，2012-2014年的营业净利率由12.12%下降至8.50%，下降较为明显，而2015-2017年相对较为稳定，保持在8.35%左右，由2016年的8.27%增长为2017年的9.59%，有小幅度的增长。权益净利率的变化与营业净利率相似，2012-2014年由13.29%下降至10.60%，有缓慢下降的趋势；2015-2017年虽数额相对较小，但较之前稳定，且呈现缓慢增长的趋势。2012-2017年，基本每股收益一直呈现上涨趋势，且在2014-2015年转换投资性房地产计量模式后，由0.770 5增长至1.233 9，增长幅度较大，2016-2017年也一直保持增长状态。
3 结 语
公允价值计量是一种动态的模式，而成本计量是一种静态的模式，相对于成本模式，公允价值模式能更快、更真实地反映企业的财务状况。就泰禾集团而言，采用公允价值模式计量使资产、负债都有所增加，而资产负债率有所降低，在一定程度上改善了资本结构。由于变更计量模式后不再计提折旧和减值，变更日公允价值与账面价值的差额又调增留存收益，导致净利润有所增加，优化了企业收益。资产负债率的降低、偿债能力的提升能够有效提高企业的筹资能力，更能满足企业对资金的需求，可见该计量模式的变更有效适应了企业的发展。
主要参考文献
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.
[2]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011（3）.
[3]赵文燕.对实施新企业会计准则必要性的深入分析[J].中国总会计师，2011（5）.
[4]毛冬姣.浅谈公允价值在企业会计准则中的应用[J].财经界：学术版，2015（14）.
[5]盧香君.公允价值对上市公司财务报表的影响[J].合作经济与科技，2010（9）.
[6]王莹瑞，周东生.公允价值计量模式的分析[J].财经界：学术版，2010（10）.